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反思房产市场架构合理性 救房市效果可能适得其反

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政府应该反思的是当前的房地产市场架构的合理性,更应该矫正房市的伪市场成份,而非在房价点位上进行或明或暗的价格调控。

央行最新公布的数据显示,居民购房需求连续多月出现下滑。房市低迷和美国政府的“救市”催生了中房协为房企的请愿:出台严控政策的前提是房价非理性上涨,现在条件不同了,政策自然应该做出相应调整。即放松二套房新政,以此刺激房市。

但是,即便政策真的放松二套房政策,也对房市影响甚微,甚至是忽略不计。事实上,由于存在借款人与贷款人信息不对称和信息甄别问题、信息真伪的责任认定问题和商业银行的房贷风险管控水平等问题,二套房新政自实施之日来其实并没有发挥多大的作用,某种程度上说业已被架空了。

更进一步讲,放松二套房新政更多地是为房地产商提供了一个有名无实的“利好”或“托市”谈资。


首先,投资和投机性购房者本身属于锦上添花人群,不可能成为房价下跌趋势的雪中送炭者。

其次,在房价下跌趋势下,放开二套房新政的成效,银行的理解和态度将起到非常重要的作用。在房价下跌形势下,真正的商业银行从理性的角度讲其房贷发放将更加审慎。对于投资性和投机性需求的房贷审核将更加严厉,毕竟对于商业银行来讲,投资和投机者利用银行的钱来撬动房市的投资收益,其违约风险概率将相当大。银行要规避损失、覆盖其可能的风险敞口,必然自发地提高二套房贷款的首付比例,并提高贷款利率。否则,在发放房贷业务上意味着银行与投资或投资者的风险与收益不对称,即银行承担了更多的风险却收益不高。

再次,对政府来讲,房价泡沫理性回归才是宏观经济稳定发展的基石,才是降低宏观经济风险或避免房地产行业风险向整个宏观经济蔓延的有效保障。房价的理性回归有利于缓解挤占性消费问题,是启动内需的一个必要条件。在外需寒流日益加重下,房价理性回归将为中国经济内需型转型提供有力的支持。另外,虽然国有商业银行都变身为股份制银行、商业性初步转型,但行政性习气仍然较浓,官本位观念仍然存在,国有商业银行的风险隐患仍然主要以操作风险为主。在这种情况下,若政府托房市成功,对房地产来说是个套利机会,但对银行和政府来讲则向房地产开发商输入了政策红利,而承接了其风险。最终的结果是风险在堆积而非矫正或释放。

总之,在当前不成熟的市场中,对房市买卖行为的管制是必要的。政府应该反思的是当前的房地产市场架构的合理性,更应该矫正房市的伪市场成份,而非在房价点位上进行或明或暗的价格调控。
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