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何谓CBD

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  CBD,是英文Central Business District的简称,翻译过来就是“商业会聚之处”的意思,又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。

  目前,CBD区域内大多为50年代建设的工厂,3至5年内,CBD区内大部分企业将外迁,总体可开发利用的土地约280万平方米,潜在开发面积达1000万平方米。可开发面积中,50%左右是写字楼,25%左右建公寓,25%左右建酒店、文化、娱乐等设施。CBD将以市场为导向,以弹性开发为原则进行建设,以保证使CBD成为一个国际化、数字化、绿色的、可持续发展的集办公、文化、娱乐、居住等多项功能为一体的综合商务区。

  2008年,包括国贸三期、北京财富中心在内的CBD首批标志性项目将建成。

  近期在北京,CBD几乎成了一个耳熟能详的词汇,尤其是在地产界,言不谈CBD似乎就显得不入潮流,各个实力派开发商——无论是老北京,还是刚从外地进京的,都积极在与CBD沾边的地方抢滩圈地,仿佛不这么做就显不出自己的实力。红石、金地、首创、大连、通用等多家房地产公司都屯兵CBD等待CBD方案的最后出台。9月13日,北京CBD方案终于揭开面纱。CBD规划方案给屯集在CBD内和CBD周边的多支地产大军定下了什么规则?这些地产大军又将如何拼杀?本报结合伟业顾问市场研究中心的统计数据和CBD最后的规划方案对CBD楼市进行分析盘点。

  ■八年前 北京初步规划CBD

  北京市政府在1993年《北京城市总体规划》中首次提出CBD的概念,经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出:“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间,开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年,北京市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心区规划》,对上述范围内地区的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。

  自北京CBD规划披露之后,此区域就曾掀起过一阵开发的热潮。以写字楼为例,1992年以后,一方面由于当时写字楼需求量的急剧加大,另一方面受写字楼高额利润的诱惑,开发商纷纷在此斥资新建写字楼项目,导致市场出现严重的供需失衡。经过这么多年的发展,CBD区域目前已经成为北京市最大的高档写字楼、商业中心和公寓的集聚区。

  ■三年前 北京圈定CBD区域

  为了适应新经济时代条件下CBD地区新的发展要求,1998年市规划局对CBD范围重新进行了调整,也即目前所提CBD区域的具体范围是:西起东大桥路,东到西大望路,南起通惠河,北至朝阳路之间3.99平方公里的区域,其核心就是以国贸为中心,建国门外大街与东三环路交汇形成的“金十字”地区。2000年8月15日至8月20日朝阳区政府举办的“2000北京朝阳国际商务节”,将商务中心区的概念加以延伸,提出了建设北京国际商务区的设想,其范围包括商务中心、国际商务大道(东三环)以及六个辐射区(亚运村、望京、酒仙桥、温榆河国际村、首都机场、朝阳口岸)。
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