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写字楼供应“井喷” 沪渐成全球地产投资核心

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  来自仲量联行的最新报告显示,今年上半年,上海大宗收购交易总额已将近20亿美元。

  仲量联行上海研究部总监何恩凯同时预测,随着2008年写字楼供应“井喷”年的临近,核心投资的交易数量、交易金额将会有较快速的增长。

  机会性投资向核心投资转变

  仲量联行《全球房地产资本》报告显示,价值5美元的投资资本,正追逐着价值1美元的可投资房地产产品,并且全球的直接商业房地产投资从 2005年的4950亿美元,增加到了2006年的6820亿美元,涨幅达38%。更需要指出的是,这些投资者中有不少正在考虑追加他们所持有的核心房地产投资。

  而核心投资者对上海越来越关注。仲量联行上海资本市场投资部中国区董事韩瑞杰表示,从去年底开始,新茂大厦、海洋大厦、华山国际等几项资产交易,标志着上海已经开始形成核心投资市场。

  何恩凯表示,核心投资主要是指,购买基金注重长期投资、并具有长期稳定现金流,以及对投资回报率要求相对较低的长期投资者。据悉,核心投资的资金主要来源于退休基金和保险公司,银行借贷的额度一般在35%以下,拥有物业的年限为5-10年、甚至更长时间,对投资回报率要求在8%-12%。

  事实上,澳洲90%的优质办公物业,都是由核心投资者所持有。而上海在核心投资形成之前,上海的投资收购主要以机会性投资为主,机会性投资者一般持有物业的年限在3-5年,他们期望的投资回报率在20%以上。


  上海楼市特质吸牢投资者

  何恩凯表示,上海核心投资的交易量将快速增长,而机会性投资者将更多的活跃在二、三线城市。他认为,由于机会性投资者对投资回报率预期较高,因此他们在上海越来越难找到合适的项目,但他们不会完全撤离上海。

  事实上,上海作为金融中心,拥有大量的高品质写字楼,上海的超甲级写字楼所具备的特质持续吸引着投资者的关注。过去几年中,投资者对上海办公楼市场核心资产的需求不断上升。平稳增长的租金与资本价值也在一定程度上刺激了需求的增长。

  上海市场的核心资产供应状况正在发生变化。2006年整体收购项目交易的总成交金额达到了32亿美元。随着跨国公司的不断增长,对写字楼的需求趋于稳定,这些因素减少了交易、地理位置及租赁的风险,从而使更多的办公物业上升成为核心资产。

  而一些机会投资者在实现了预期的内部收益率后,现在将设法出售其所持有物业。相信可售的核心资产的数量将会有所上升,因为这些早期进入的机构投资者已经完成了他们的投资目标,而核心投资者将取而代之来持有这些物业,从而进一步扩大核心投资市场的流动性。
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