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房产新营销 开发商请购房者定价究竟葫芦里卖什么药

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位列重庆房地产前三强的华宇集团对上千位准备购房者进行可承受价位的摸底调查,然后综合大多数购房者的建议价格,并与购房者代表、政府主管部门三方共同确定楼盘的销售均价。这种请购房者参与楼盘定价并公布项目成本的方式在全国不多见。

当下,房价日益攀高,远远超出了公众的承受能力,并且消费者和开发商之间矛盾的不可调和性有目共睹。在此前提下,请购房者参与楼盘定价并公布项目成本的方式,应该说意义非凡,但是这种参与的方式在房价成本不透明的前提下能发挥多大的作用呢?

开发商何以请请购房者参与楼盘定价并公布项目成本?笔者注意到,开发商华宇集团有关人士坦言,确定新开楼盘的售价是一件很复杂的事,涉及土地成本、前期费用、建筑成本、基础设施建设费、管理费用、贷款利息、税金、开发利润等多个大项及更多的小项,算清楚这些对非专业的购房者来说难度很大。换句话说,我开发商掌握着信息优势,你消费者即使参与定价,也只能是"睁眼瞎"!那么,我们就不难理解,在消费者参与定价后,开发商华宇集团所公布的房价还为什么被指"价格偏高",为什么被认为是打出成本价销售的幌子来吸引消费者的眼球,因为一切都在开发商掌握之中!

开发商让消费者参与定价的用意何在?近来,老百姓对于房价暴涨不满的议论甚多,提起房价绝大多数人都觉得价格太高了。为什么房价会如此飞涨?对这个问题各不同利益集团给出了不同的解释,但都强调责任不在自己一方,而把责任推给其它方面。因此,开发商让消费者参与定价无非是在强调责任不在自己而已。


让消费者参与定价也有否定房地产行业是暴利行业的用意。目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在15%以上,而据新华社报道,一些地产开发商自曝行业利润黑幕,实际的利润都在25%以上,中高档商品房平均利润率更高,一般达到30%-40%,也就是说,一套房子的房价1/4甚至1/3以上都是开发商的暴利,远高于其他行业的平均利润率水平。而从国际上多数国家情况来看,房地产开发商的平均利润一般只在3-5%左右,远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。房地产业被同时列为中国最盈利行业与暴利行业之首,导致众多公众承受高房价之苦,这是让消费者参与定价也无法磨灭的事实。

可以说,让消费者参与定价恰恰折射了房价博弈的不平衡性和信息不透明进一步加剧的趋势,这是值得注意的。由于信息不对称,加上政府监管市场能力的脆弱和部分政府在经营城市口号下为地方政绩寻租,导致中低档住房价格连续过快上涨,进而造成房地产投机活动猖獗。这不仅造成大量普通群众买不起房,而且直接影响了公众基本生存居住条件目标的实现,导致社会公平正义缺失。在房价博弈过程中,我们可以看到,某些政府官员、中介机构、经济学家已经成为房地产利益集团的帮凶。应该说,在法制健全的市场经济体制下,利益集团的出现是正常的。从某种意义上讲,正是利益集团相互的制约和博弈,才能够保证社会利益的均衡分配。但是,我们必须反对利用转型社会的制度缺陷走向垄断,并挟持公权公然挑战公共利益的利益集团。基于此,应正视在信息不透明困局前提下的房价博弈不平衡性。有理由认为,与其让消费者参与定价,不如真正公开房价成本!
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